المنطقة · ساريير
المقاولات في عموم ساريير: نظرة على المنطقة والتحول الحضري
ساريير ليست نسيجاً واحداً. فمناطق الفلل عند حافة الغابة، والأحياء القديمة على ساحل البوسفور، وأحياء العمارات المكتظة في المركز، كلها داخل حدود المنطقة نفسها. لذلك يكون السؤال الأول في أي عمل في ساريير واحداً دائماً: في أي حي يقع هذا المبنى، وما القواعد الخاصة بذلك الحي؟
بالنسبة لشركة مقاولات يعني هذا أنه لا توجد طريقة عمل واحدة. ففي المنطقة نفسها وخلال الأسبوع نفسه قد نحفر أساسات على منحدر وننفذ في الوقت ذاته أعمال تقوية داخل عمارة مأهولة بالسكان.
أحياء ساريير وأعمال تختلف من حي إلى آخر
في زكريا كوي يدور العمل حول الفلل ذات القطع الواسعة والبناء داخل المجمعات المسوّرة، وتحدد التربة والمناسيب ولوائح المجمع أسلوب التنفيذ. وفي أوسكومرو كوي تغلب الأراضي المفرزة حديثاً ومن يبنون بيتهم لأول مرة، فيكون الموضوع هناك الوضع العمراني وتوصيلات البنية التحتية. أما في طرابيا فتبرز الشوارع الضيقة والمخزون العمراني القديم ومنشآت الضيافة. وفي أحياء المركز تتغير الصورة كلياً: عمارات من سبعينيات وثمانينيات القرن الماضي وحدائق ضيقة ومخزون مبانٍ ينتظر التجديد.
القانون رقم 6306 وتحديد المبنى الخطر
تبدأ عملية التحول الحضري بتحديد المبنى رسمياً على أنه مبنى خطر. ويستند هذا التحديد إلى فحص تجريه مؤسسات مرخّصة وإلى نتائج عينات مستخرجة من الهيكل الإنشائي. ولأن المسار بعد التقرير ومدد الاعتراض وقرارات الملاك قد تتغير بحسب التشريعات السارية، يجب حسم الجانب الورقي قبل اتخاذ أي قرار يتعلق بالبناء. ومن الشائع أن يكون بعض ملاك المبنى مستعدين للتجديد بينما يتردد آخرون، لذلك ينبغي إدارة اجتماعات الملاك بانتظام إلى جانب العمل الفني.
تقوية المبنى أم هدمه وإعادة بنائه؟
- حالة الهيكل الإنشائي ونتائج العينات والرفع المساحي للمبنى
- هل يتجاوز حق البناء الحالي للقطعة ما هو قائم فعلاً
- هل يلزم إخلاء المبنى أثناء أعمال التقوية
- الحاجة إلى تجديد العزل المائي والحراري والتمديدات والمصعد بشكل منفصل
- مقارنة السيناريوهين من حيث التكلفة الإجمالية والمدة والمساحة الناتجة
البنود التي يدققها الملاك في عقد المقاسمة بالبناء
في مشاريع المقاسمة بالبناء لا تنشأ معظم الخلافات من التنفيذ، بل من عقد كُتب بصياغة ناقصة. فإلى جانب نسبة التقاسم، يجب أن تُكتب منذ البداية مدة التسليم، وما يترتب على التأخير، وقائمة المواصفات، والجهة المسؤولة عن استخراج رخصة الإشغال. وكما في مشروع تجديد شقة في مركز ساريير، فإن تثبيت النطاق كتابةً يجعل المسار متوقعاً للطرفين حتى في الأعمال الصغيرة. وعندما تُدرَج مراحل المستخلصات وبنود الدفع في العقد أيضاً، يدخل سير العمل في نظام يستطيع الملاك متابعته بأنفسهم.
مشاريعنا في هذه المنطقة
زكريا كوي، ساريير
مبنى سكني بوتيك يضم ١٨ شقة على قطعة منحدرة تطل على حدود الغابة في زكريا كوي، بأساس لبشة وجدار استناد وواجهة من الحجر الطبيعي. ٥ طوابق · ١٨ شقة · ٣+١ و ٤+١
أوسكومرو كوي، ساريير
مجمع صغير من ثلاث كتل يضم تسع وحدات دوبلكس مدرّجة في أوسكومرو كوي، وُضعت على منحدر بنسبة ثمانية عشر بالمئة دون تسوية الأرض. ٣ كتل · ٩ وحدات دوبلكس · ٤+١ بشرفة
طرابيا، ساريير
فندق بوتيك من ٢٦ غرفة على مسافة قريبة من شاطئ طرابيا، تسع منها تطل على البوسفور، مع عزل حوضي للقبو لمواجهة ارتفاع منسوب المياه الجوفية. ٤ طوابق · ٢٦ غرفة · ٩ أجنحة بإطلالة على البوسفورالأسئلة الشائعة
كيف يتم استصدار تقرير تحديد المبنى الخطر؟
يُقدَّم الطلب إلى مؤسسات مرخّصة من الوزارة. تجري المؤسسة فحصاً في المبنى وتأخذ عينات من الهيكل الإنشائي وترفع التقرير إلى الجهة المختصة. وإذا تبيّن أن المبنى خطر يُبلَّغ الملاك وتُمنح مهلة للاعتراض. ويكفي عادةً سند الملكية والوثائق الشخصية لتقديم الطلب. ولأن الإجراءات والمدد قد تتغير مع الوقت، ننصح بالتأكد منها لدى الجهة المختصة قبل التقديم.
أيهما أجدى: تقوية المبنى أم هدمه وإعادة بنائه؟
يتوقف القرار على أمرين: حالة الهيكل الإنشائي وحق البناء الحالي للقطعة. فإذا كان الهيكل سليماً إلى حد كبير ولم يكن التنظيم الحالي يمنح مساحة توازي المبنى القائم، يمكن الجمع بين التقوية وتجديد العزل والتمديدات. أما إذا كان حق البناء أكبر أو كان توزيع الأعمدة والجدران القصية مشكلاً من الأساس، فإن إعادة البناء تتقدم عادةً من الناحيتين الفنية والاقتصادية.
هل يتغير أسلوب عملكم بين أحياء ساريير المختلفة؟
نعم، وبدرجة كبيرة. ففي زكريا كوي وأوسكومرو كوي يبدأ العمل من الأرض: دراسة التربة ودراسة المناسيب وحلول الجدران الاستنادية وقواعد المجمع هي الحاسمة. أما في طرابيا فيبرز العمل داخل مبنى مأهول ولوجستيات الشوارع الضيقة وأذونات الواجهات. وفي أحياء المركز يكون الموضوع غالباً التحول الحضري وتنظيم الملاك. وتُبنى تركيبة الفريق وبرنامج العمل بشكل مختلف في كل حالة من هذه الحالات الثلاث.
هل يمكن الانتقال إلى المبنى قبل استخراج رخصة الإشغال؟
لا ينبغي ذلك. فرخصة الإشغال هي الوثيقة التي تثبت أن المبنى أُنجز مطابقاً لترخيصه ومشروعه المعتمد، وعليها يتوقف الاشتراك الدائم بالكهرباء والمياه والغاز والانتقال إلى نظام الملكية الطابقية. كما تتعقد إجراءات البيع والتمويل العقاري في مبنى لم تُستخرج له. لذلك فإن آخر بند في برنامج عملنا ليس التسليم، بل إتمام ملف رخصة الإشغال.
نعرف المنطقة ونعرف العمل
أرسل لنا موقع أرضك أو مبناك وسنأتي لمعاينته.