BÖLGE · Sarıyer
Sarıyer Müteahhitlik: İlçe Geneli ve Kentsel Dönüşüm
Sarıyer tek bir doku değil. Orman kenarındaki villa yerleşimleri, Boğaz kıyısındaki eski semtler ve merkezdeki sıkışık apartman mahalleleri aynı ilçe sınırları içinde. Bu yüzden bir Sarıyer işine başlarken ilk soru hep aynı oluyor: bu yapı hangi mahallede ve o mahallenin kendi kuralları neler?
Bir müteahhitlik firması için bu, tek bir çalışma biçimi olmadığı anlamına geliyor. Aynı ilçede aynı hafta içinde hem yamaçta temel kazısı hem de oturulan bir apartmanda güçlendirme işi yürüyebiliyor.
Sarıyer'in mahalleleri, birbirinden farklı işler
Zekeriyaköy'de iş büyük parselli villa ve site içi yapılaşma etrafında dönüyor; belirleyici olan zemin, kot ve site yönetmeliği. Uskumruköy'de henüz yeni parsellenmiş arsalar ve ilk kez ev yaptıranlar ağırlıkta; orada konu imar durumu ve altyapı bağlantıları. Tarabya'da ise dar sokaklar, eski yapı stoğu ve konaklama yapıları öne çıkıyor. Merkez mahallelerde tablo tamamen değişiyor: 1970'ler ve 80'lerden kalma apartmanlar, dar bahçeler ve yenilenmeyi bekleyen bir yapı stoğu.
6306 sayılı kanun ve riskli yapı tespiti
Kentsel dönüşüm süreci, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlıyor. Tespit, lisanslı kuruluşların yaptığı incelemeye ve taşıyıcı sistemden alınan karot sonuçlarına dayanıyor. Rapor sonrasında izlenecek yol, itiraz süreleri ve malik kararları güncel mevzuata göre değişebildiği için kâğıt işini yapı kararından önce netleştirmek gerekiyor. Aynı binada bazı maliklerin yenilemeye hazır, bazılarının kararsız olması sık karşılaşılan bir durum; bu nedenle teknik çalışmanın yanında malik toplantılarının da düzenli yürütülmesi gerekiyor.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
- Taşıyıcı sistemin durumu ile karot ve röleve sonuçları
- Parselin güncel imar hakkının mevcut binadan fazla olup olmadığı
- Güçlendirme süresince binanın boşaltılmasının gerekip gerekmeyeceği
- Su ve ısı yalıtımı, tesisat, asansör gibi kalemlerin ayrıca yenilenmesi ihtiyacı
- İki senaryonun toplam maliyet, süre ve sonuçta elde edilecek alan bakımından karşılaştırılması
Kat karşılığı sözleşmesinde maliklerin baktığı maddeler
Kat karşılığı işlerde anlaşmazlıkların çoğu inşaattan değil, sözleşmenin eksik yazılmasından çıkıyor. Paylaşım oranı kadar teslim süresi, gecikme halinde ne olacağı, mahal listesi ve iskân sorumluluğunun kimde olduğu da baştan yazılmalı. Merkezdeki daire renovasyonu işimizde olduğu gibi, küçük ölçekli işlerde bile kapsamı yazılı hale getirmek süreci iki taraf için öngörülebilir kılıyor. Hakediş dönemleri ve ödeme kalemleri de sözleşmeye bağlandığında, işin ilerleyişi maliklerin kendi başlarına takip edebileceği bir düzene giriyor.
Bu bölgedeki projelerimiz
Zekeriyaköy, Sarıyer
Zekeriyaköy'de orman sınırına bakan eğimli bir parselde yükselen 18 daireli butik apartman: radye temel, istinat duvarı ve doğal taş cephe. 5 kat · 18 daire · 3+1 ve 4+1
Uskumruköy, Sarıyer
Uskumruköy'de yüzde on sekiz eğimli araziye kotlar korunarak yerleşen, dokuz teraslı dubleksten oluşan üç bloklu küçük bir yerleşim. 3 blok · 9 dubleks · teraslı 4+1
Tarabya, Sarıyer
Tarabya'da sahile yürüme mesafesinde, dokuzu Boğaz manzaralı 26 odalı butik otel; yüksek yeraltı suyuna karşı bodrumda küvet yalıtım. 4 kat · 26 oda · 9 Boğaz manzaralı suitSık sorulan sorular
Riskli yapı tespiti nasıl yaptırılır?
Tespit için Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurulur. Kuruluş binada inceleme yapar, taşıyıcı sistemden karot alır ve raporu ilgili idareye iletir. Bina riskli çıkarsa maliklere tebligat yapılır ve itiraz için süre tanınır. Başvuru için genellikle tapu ve kimlik belgeleri yeterlidir. Usul ve süreler zaman içinde değişebildiği için başvurudan önce idareden teyit almanızı öneririz.
Güçlendirme mi yoksa yıkıp yeniden yapmak mı daha mantıklı?
Karar iki şeye bakar: binanın taşıyıcı sisteminin durumu ve parselin güncel imar hakkı. Taşıyıcı sistem büyük ölçüde sağlamsa ve güncel imar mevcut bina kadar alan vermiyorsa, güçlendirme ile yalıtım ve tesisat yenilemesi birlikte düşünülebilir. İmar hakkı daha fazlaysa ya da kolon ve perde düzeni baştan sorunluysa, yeniden yapım genellikle hem teknik hem ekonomik olarak öne çıkar.
Sarıyer'in farklı mahallelerinde çalışma biçiminiz değişiyor mu?
Evet, ciddi ölçüde. Zekeriyaköy ve Uskumruköy'de iş parselden başlıyor: zemin etüdü, kot çalışması, istinat çözümleri ve site kuralları belirleyici oluyor. Tarabya'da ise oturulan binada çalışmak, dar sokak lojistiği ve cephe izinleri öne çıkıyor. Merkez mahallelerde konu çoğunlukla kentsel dönüşüm ve malik organizasyonu. Ekip kurgusu ve iş programı bu üç durumda birbirinden farklı kuruluyor.
İskân alınmadan binaya taşınılabilir mi?
Taşınılmaması gerekir. İskân, yani yapı kullanma izni, binanın ruhsat ve projesine uygun bittiğini gösteren belgedir; elektrik, su ve doğal gazın kalıcı aboneliği ile kat mülkiyetine geçiş buna bağlıdır. İskânı alınmamış bir yapıda satış ve kredi süreçleri de zorlaşır. Bu yüzden iş programının son kalemi teslim değil, iskân dosyasının tamamlanmasıdır.
Bölgeyi biliyoruz, işi de biliyoruz
Arsanızın ya da binanızın konumunu gönderin, yerinde bakalım.