BÖLGE · Uskumruköy
Uskumruköy'de Arsadan Eve: Sıfırdan Konut İnşaatı
Uskumruköy, Zekeriyaköy'ün hemen yanında ama ondan daha genç bir yerleşim. Sokak dokusu henüz tamamlanmamış, yeni parsellenmiş boş arsalar ve ilk kez kendi evini yaptıran aileler burada çoğunlukta. Bu yüzden iş genellikle bir villa projesinden değil, bir arsa kararından başlıyor.
Uskumruköy'de bize gelen soruların büyük kısmı inşaattan önceki aşamaya ait: bu arsaya kaç metrekare yapılabilir, bütçe nereye kadar yeter, ruhsat ne zaman çıkar. Bu sorular cevaplanmadan çizilen bir proje çoğu zaman ikinci kez çizilmek zorunda kalıyor.
Arsayı almadan önce nelere bakmak gerekir?
İmar durumu belgesi, o parselde ne yapabileceğinizin özeti. Emsal (KAKS) toplam inşaat alanını, TAKS binanın taban oturumunu, çekme mesafeleri ise yapının parsel içinde nereye oturacağını belirliyor. Yola cephe, kot farkı ve parselin biçimi de en az bunlar kadar etkili: dar ve derin bir parselde emsalin tamamını yaşanabilir bir plana çevirmek her zaman mümkün olmuyor. Satın almadan önce yapılan kısa bir ön fizibilite, sonradan çıkacak sürprizleri büyük ölçüde azaltıyor.
Altyapı bağlantıları nereye kadar gelmiş?
Yeni parsellenen bölgelerde su, elektrik ve kanalizasyon hatları kimi sokakta hazır, kimi sokakta hâlâ yapım aşamasında. Bağlantı noktasının parsele uzaklığı, yol kazı izni ve abonelik süreçleri hem takvimi hem bütçeyi doğrudan etkiliyor. Kanalizasyon hattı henüz gelmemiş bir parselde geçici bir çözüm gerekip gerekmediğini baştan bilmek gerekiyor. Elektrik trafosu, sayaç yeri ve su deposu gibi çözümlerin projeye erken entegre edilmesi de ruhsat sonrası revizyon ihtiyacını belirgin biçimde azaltıyor.
İlk kez ev yaptıran biri bütçesini nasıl kurar?
- Arsa bedeli dışında kalan kalemler: zemin etüdü, proje bedelleri ve ruhsat harçları
- Kazı, istinat ve altyapı bağlantıları gibi topraktan çıkan işler
- Kaba yapı ile ince yapı arasındaki maliyet dengesi
- Mahal listesiyle sabitlenen malzeme kalitesi ve marka aralığı
- Hakediş esaslı ödeme planının nakit akışına ve iş programına oturtulması
Kat karşılığı mı, kendi arsanıza kendi eviniz mi?
Kat karşılığı modelinde arsa sahibi nakit koymaz, karşılığında yapının bir bölümünden vazgeçer. Kendi arsasına kendi evini yaptıran biri içinse tablo tersine döner: bütçeyi kendisi taşır ama planı, malzemeyi ve takvimi kendisi belirler. Uskumruköy'de tek ailelik villa işlerinin çoğu ikinci modelle ilerliyor; Yamaç Evleri işinde olduğu gibi, kararlar en baştan arsa sahibiyle birlikte alınıyor. Hangi model seçilirse seçilsin, tercihin arsanın büyüklüğüne ve emsalin kaç bağımsız bölüm çıkardığına bakılarak yapılması gerekiyor.
Bu bölgedeki projelerimiz
Sık sorulan sorular
İmar durumu belgesinde en çok neye dikkat etmeliyim?
Emsal (KAKS) toplam inşaat alanınızı, TAKS ise binanın taban oturumunu sınırlar; çekme mesafeleri yapının parsel içinde nereye yerleşeceğini belirler. Bunların yanında yapı nizamı, maksimum kat adedi, yol kotu ve varsa parsel üzerindeki şerhler önemlidir. Aynı emsal, dar ve derin bir parselde geniş bir parseldekinden çok farklı bir plan üretir; bu yüzden belgeyi arsanın biçimiyle birlikte okumak gerekir.
Uskumruköy'de altyapı bağlantıları ne kadar sürebilir?
Süre, hattın parselinize uzaklığına ve ilgili kurumun programına bağlı olarak değişir. Su ve elektrik aboneliği için proje onayı ile ruhsat evrakı, kanalizasyon bağlantısı için ise yol kazı izni gerekebilir. Yeni parsellenen sokaklarda hat henüz gelmemiş olabilir; bu durumda geçici çözümün maliyeti ve süresi baştan planlanmalıdır. Bu kalemleri iş programına en başta yazmak, ruhsat sonrası sürprizleri azaltır.
Arsamda zemin etüdü yaptırmadan proje çizdirebilir miyim?
Sağlıklı bir şekilde çizdiremezsiniz. Temel tipi, kazı derinliği ve gerekirse istinat çözümü doğrudan zemin etüdü raporuna dayanır; rapor gelmeden çizilen statik proje çoğu zaman yeniden ele alınır. Etüt aynı zamanda maliyetin en oynak kalemini erken görmenizi sağlar: yamaç bir parselde temel ve iksa işleri, bütçenin beklenenden büyük bir bölümünü alabilir.
Kat karşılığı teklifi aldım; kendim yaptırsam ne değişir?
Kat karşılığında nakit çıkarmazsınız ama yapının bir bölümünü devredersiniz ve plan, malzeme ile takvimde söz hakkınız sözleşmeyle sınırlı kalır. Kendi arsanıza kendi evinizi yaptırdığınızda finansmanı siz taşırsınız; buna karşılık mahal listesini, mimari kararları ve iş programını siz belirlersiniz. Tek ailelik villa yapımında ikinci model genellikle daha uygundur, çok birimli projelerde ise kat karşılığı öne çıkar.
Bölgeyi biliyoruz, işi de biliyoruz
Arsanızın ya da binanızın konumunu gönderin, yerinde bakalım.